Introduction
Les propriétaires d’un bien immobilier à Genève sont soumis à certains impôts. Votre bien immobilier, qu’il soit occupé ou loué, influe sur votre fortune et vos revenus imposables.
Comprendre comment déclarer votre bien, estimer sa valeur fiscale, gérer les revenus immobiliers et tirer parti des déductions est crucial. Si votre bien se trouve hors du canton ou à l’étranger, il impacte également votre revenu imposable.
Impôts des propriétaires immobiliers à Genève
À Genève, la valeur fiscale du bien, déterminée en fonction de sa situation, de sa nature et de son mode d’acquisition, constitue un élément important de l’impôt sur la fortune. Si le bien est occupé par le propriétaire, son revenu est basé sur une valeur locative théorique ; s’il est loué, ce sont les loyers perçus qui sont imposés. Les travaux à plus-value, tels que des rénovations majeures, doivent également être déclarés.
En plus de ces impositions classiques, Genève applique un impôt immobilier complémentaire basé sur la valeur fiscale, avec des taux variant selon l’usage et la nature du propriétaire (particulier ou société). Cependant, des exonérations sont possibles pour les biens respectant des standards énergétiques élevés.
1. Impot sur la fortune
À Genève, les biens immobiliers détenus par les propriétaires ou usufruitiers sont intégrés à leur fortune imposable via leur valeur fiscale. Cette valeur est fixée par l’administration fiscale en fonction de la situation, de la nature et du mode d’acquisition du bien.
Pour un bien acquis récemment, la valeur correspond au prix d’achat, tandis que pour un bien hérité ou reçu en donation, elle découle de l’évaluation effectuée lors de l’événement. La valeur fiscale est réévaluée périodiquement et bénéficie d’un abattement progressif de 4 % par année d’occupation continue, plafonné à 40 %, si le bien est utilisé à titre personnel ou par des proches.
Dans le cas d’immeubles locatifs (plus de deux logements ou locaux commerciaux), la valeur fiscale est déterminée par capitalisation de l’état locatif fiscal annuel. Pour les biens situés hors canton ou à l’étranger, la valeur fiscale sert uniquement à fixer le barème d’imposition dans le canton.
2. Impôt sur le revenu
Les biens immobiliers génèrent un revenu imposable à Genève, que vous les occupiez ou les louiez. Si vous occupez votre bien, son revenu est calculé sur la valeur locative théorique, indexée chaque année et déterminée en fonction de la surface, de l’état, et de l’emplacement du bien.
Pour les biens loués, le revenu imposable correspond aux loyers perçus, après déduction des frais d’entretien et charges admissibles. Les travaux améliorant la valeur du bien ne peuvent cependant pas être déduits en tant que frais courants. Si le bien est situé dans un autre canton ou à l’étranger, le revenu immobilier est inclus pour fixer le barème d’imposition à Genève et ajouté au revenu imposable pour l’impôt fédéral direct.
3. Impôt immobilier complémentaire
À Genève, l’impôt immobilier complémentaire est un impôt prélevé sur les biens immobiliers situés dans le canton. Cet impôt est calculé sur la base de la valeur fiscale du bien, indépendamment de votre lieu de domicile ou de votre situation financière. Le taux standard est de 1‰ pour les particuliers, mais il varie pour les entreprises, associations ou fondations en fonction de l’usage et de la finalité lucrative ou non du bien (jusqu’à 2‰).
Les dettes grevant le bien ou l’abattement pour occupation continue ne sont pas pris en compte pour cet impôt. Toutefois, une exonération de 20 ans est accordée aux propriétaires de biens répondant aux standards de haute performance énergétique (HPE ou THPE), sur présentation d’une attestation délivrée par les autorités compétentes.
4. Impôt sur les gains immobiliers
L’impôt sur les gains immobiliers à Genève s’applique lors de la vente d’un bien immobilier si vous réalisez un bénéfice, c’est-à-dire si le prix de vente dépasse le prix d’acquisition (ou la valeur retenue en cas de donation ou succession).
Le gain imposable représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée des frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, etc.), travaux à plus-value (rénovations augmentant la valeur du bien), et frais de vente (commissions d’agence, frais publicitaires).
Le taux est dégressif, c’est-à-dire qu’il diminue avec la durée de détention du bien
Frais déductibles
À Genève, les propriétaires immobiliers peuvent déduire certains frais pour réduire leur charge fiscale. Ces frais se divisent en deux catégories principales : les frais effectifs et les déductions forfaitaires. Les frais effectifs comprennent les dépenses nécessaires à l’entretien du bien. À défaut de frais effectifs, les propriétaires peuvent opter pour une déduction forfaitaire basée sur l’âge du bâtiment : 10 % du revenu immobilier pour les biens de moins de 10 ans, et 20 % au-delà.
Cependant, pour les biens situés à l’étranger dont la valeur locative est calculée de manière forfaitaire, aucune déduction n’est possible.
Traitement fiscal des travaux à plus-value
Les travaux à plus-value désignent les rénovations ou améliorations augmentant la valeur de votre bien immobilier (par exemple, agrandissement, ajout d’une piscine ou d’une véranda). Ces travaux, contrairement aux frais d’entretien, ne sont pas déductibles du revenu immobilier. Toutefois, leur déclaration reste obligatoire, car ils influent sur la valeur fiscale du bien, utilisée pour l’impôt sur la fortune et l’impôt immobilier complémentaire.
Ces travaux augmentent la valeur fiscale du bien, ce qui peut entraîner une hausse de l’impôt sur la fortune et de l’impôt immobilier complémentaire.
Récapitulatif des impôts immobiliers à Genève
